Le piège du prix au M²....
Temoignage d'Alain PINEL, acteur majeur de l'immobilier aux USA*:
Ah quel plaisir d’être finalement en septembre dans le monde de l’immobilier ! Non seulement pour redémarrer et faire tourner à plein régime une agence qui tousse un peu après plusieurs semaines au point mort ou au ralenti, mais aussi pour… la traditionnelle grand- messe des éditions spéciales d’hebdomadaires nationaux sur les prix au m² dans l’immobilier ancien en France ...
L’événement est bien sûr de première importance pour les Particuliers, qu’ils soient en attente de repères essentiels pour une mise en vente ou une acquisition, ou qu’ils soient simplement attentifs à l’évolution de leur patrimoine. Cette impatience, cette soif d’apprendre, sont bien normales car même si les prix indiqués, à la parution des hebdos, appartiennent déjà à un passé dépassé, ils constituent néanmoins des références objectives sur les prix dont ils sont avides tant elles sont rares. Mais ce qui est plus étonnant, pour ne pas dire surprenant, c’est de constater que de nombreux professionnels de l’immobilier sont parmi les premiers dans les kiosques pour acheter une copie du « Spécial » comme s’il s’agissait d’une bible pour les paroissiens du dimanche.
Qu’on se le dise et redise dans les agences et dans les chaumières : si le moyen d’estimer la valeur d’un bien immobilier dans l’ancien est le prix au m², les Particuliers n’ont pas besoin d’un professionnel, ils n’ont besoin que d’un calculateur !
Je veux bien que cette méthode d’évaluation soit la règle dans le métier de la promotion, c’est-à-dire dans la vente du neuf, mais dans notre métier d’agent immobilier, valider une telle méthode dans l’élaboration d’une ACM, c’est aller tout droit au Musée Grévin.. Notre métier, c’est de savoir, c’est de connaître tout notre marché, toutes les propriétés vendues ou à vendre qui le composent, pas seulement les 1 ou 2 % qui appartiennent à notre agence ou notre réseau. Notre valeur ajoutée, c’est de pouvoir, sur la base exhaustive de cet inventaire, comparer et juger de la valeur d’un bien et de pondérer nos conclusions compte tenu des facteurs externes de plus ou de moins- value tels que les indices macro-économiques qui influent sur la demande.
Aux USA, où la parfaite adéquation de l’offre et la demande que confère un MLS systématique se traduit par une réactivité épidermique aux forces du marché, les tendances sont aussi importantes que les références existantes pour évaluer les prix du marché. Or il est évident que pour que l’estimation soit pertinente et donc justifiable, il faut que les facteurs modérateurs relevant des tendances, viennent se greffer sur une information sur l’offre et la transaction immobilières complète et fiable, sinon cela revient à construire du dur sur du mou.
Les tendances du marché sont primordiales car, comme j’ai déjà eu l’occasion de l’exprimer dans un précédent témoignage, c’est la demande qui fait le marché, c’est l’acheteur qui détermine les prix, et non pas, comme le croient encore bon nombre de nos agents, les propriétaires-vendeurs ou des mandataires qui, faute de MLS, jouent aux apprentis sorciers.
C’est pourquoi, au cours des quelque 28 années passées dans la transaction immobilière et la responsabilité de plus de 100 000 ventes, je peux dire le plus sérieusement du monde que je n’ai jamais vu, dans l’ancien, deux biens soi-disant identiques - tels que, par exemple, deux appartements symétriques partageant le même palier et trouvant acquéreurs au même moment-, se vendre au même prix. Pourquoi ? Parce que deux transactions cela veut dire deux acheteurs différents, qui perçoivent différemment la valeur d’un bien et sont motivés par des urgences, des besoins et des moyens différents.
Sans MLS, sans la maîtrise des connaissances, nous opérons tous isolément et dans le noir. Nous laissons le champ libre de l’expertise du marché à des notaires dont la force est inversement proportionnelle à notre faiblesse. Cela dit, à tout seigneur tout honneur, s’ils ont la confiance et la reconnaissance des Particuliers, c’est que les notaires, déjà incontournables dans le système français de la transaction, ont quasiment le monopole des statistiques et des références de marché qui noircissent les colonnes des éditions spéciales sur l’immobilier citées plus haut. C’est comme si nous n’existions pas en tant que profession en l’absence d’un véritable système de coopération interprofessionnelle.
Je ne sais pas ce que vous en pensez mais, pour ma part, si un film sur la transaction immobilière devait être réalisé, j’aimerais autant que l’agent immobilier, non seulement figure dans le générique, mais aussi ait le rôle principal. Pas vous?
ALAIN PINEL
*voir biographie sur www.alainpinel.com
